一个落魄地产商人的万言泣血书
大家好，我是一个普通的地产商人老牛，入行十五年，操盘十五个，但是最近我已经离开了房地产，我想和大家聊聊关于我眼中的房地产以及一个地产人的前后围堵。过去，对于房地产来说，其实逻辑蛮简单的，我选择合适的土地，开发自己研发的产品，然后以合适的价格对外卖掉，那时候没人觉得我们在做一个暴利行业，我也没觉得拿地盖房子是那么的憋屈但是时至今日，房地产这个行当慢慢的变得有点不一样啊。首先拿地已经成为一个没办法选择的问题。对于我这家小开发商来说，一年就卖一两个项目，但是这一两个项目在哪里选择让我苦恼了很久。一线城市很好，北京上海，人人都想去，但是好的东西太特么贵了，现在过亿已经不算钱了，动不动就是几十亿啊。不过地贵也就算了，只要我卖出老脸，借还是能够借的到的，但是特么的面粉比面包贵啊，你以为每天卖项目的很疯狂啊，都贴着成本在卖啊，赚的钱后面都贴给银行了，每天顶着财务压力提心吊胆过两年，最后赚的钱也就这么一点，在这里干活真特么是找死的过程。但是你别说，你也只能在这里找死，你去三四线城市看看，这里不是找死，而是必死的过程啊，这里的地便宜，那是因为这里的房子十年卖不光啊，真不知道特么的过去谁这么贪心卖了这么多地，赚钱不要命了。实在不行么去二线城市转转，好歹有几个有潜力成为准一线啊，但是我逛了一大圈就是一个等死的过程，每个城市都说自己规划的很牛逼，潜力很大，但是冒出头的就这么一个。特么难得一个二线城市冒出头了，地价就特么等一天都不等，跟处男见到裸女一样蹭蹭蹭往上顶，你说有没有天理，你说城市刚有点苗头了就想着法的赚钱，在这里盖房子也是找死的过程。好了，这些就不说了，我特么多跑几圈，喝几杯酒，总归能拿下一两个地块，但是你知道什么哇，恶心的事情出来了，我就一块4万方的土地，你给了我3的容积率，容积率比较高也就算了，你特么居然限高80，限高80米也就算了，你特么还说为了城市，绿化率必须达到30%以上，建筑密度不能超过35%，你说给我这个指标让我怎么排？我想降低建筑密度你建筑给我限高，我降低高度你又规定绿化率，我特么权衡这两个指标损失点容积率吧，我靠！成本上去项目卖出去亏本了，你说这不是逼死我么？城市绿化有要求，城市高度有要求，这些我都可以理解，但是为什么土地出让的时候不一起考虑了，把项目容积率降低一点，这样土地出让金也可以便宜点，弄的现在想降容积率都不能降。当然也有地是可以排出方案的，但是方案排出来之后拿出市场一看，楼市不好了这么卖我不赚钱，那么怎么办总归要想办法，那么我把公寓的建筑楼栋做高一点，腾点占地我做点低密度的别墅或者洋房，好歹其他地方不赚钱这个我还能赚点钱，结果你知道么，把方案给规划部门看的时候遭受各种白眼啊，特么有人还和我说不要老是给有钱人盖房子啊要多想想普通百姓当时我内心是一万只草泥马在奔腾啊，我特么都在做亏本生意了你还让我多考虑考虑老百姓啊。怎么没人来考虑我啊？我觉得我个人空间最大的时候就是做产品规划的时候，做什么户型，做什么立面做什么景观用什么物业，都是我可以决定，因为地我买了，内在设计我总可以拍板了吧。但是可好，又出文件了，什么70%的比例要做90平米以下的户型，还有什么小区内部道路要打通作为城市道路，我特么的这还规划个屁啊，政府找我做代建公司好了。哪怕是代建，也有项目盖好的时候。每当项目做好的时候，我都要算两笔账，一个是现在这个行情咱们项目大概可以算多少钱啊，另外一笔账就是这个项目我算一下成本是多少钱，剔除土地成本和建安成本，大概还有百分之十几的营业税，还有给银行百分之六左右的利息，这些钱都哗哗哗的流出去啊，有的时候想想，赚钱还真不如政府部门来的简单。为了生存，怎么办呢，日子还要过啊，房子盖好就赶紧卖啊，这样好歹也能给现金流续上命啊，但是你知道么，每次拿预售证真的跟求爷爷告奶奶一样，各种敲章各种疏通，而且预售证上还规定价格订好之后只能降价不能涨价，弄的我每次备案都把价格往高里走。而且逢年过年的时候你特么还不给预售证了，年底不给发证了，开会时候不给发证了，你一句话不给发就不给发了，我外头欠着钱天天黑社会敲门啊项目开始卖了，怎么卖是其次，但是价格真的太有学问了，我项目只能越卖越贵，不能降一次价啊，哪怕我比之前便宜500块一平米，马上老业主就过来砸售楼处啊，要求退钱啊。然后我涨价了么也不能飚的太猛，一旦多了一点这个舆论压力不是一般人可以忍受的，什么电视台啊自媒体啊，各种曝光各种调侃，还让不让人做生意啊？！有时候想想，生意这么难做，我把土地放久一点，这样楼市价格上去之后后面操盘弹性的空间也大了一点，倒是可好，还是出了政策，说不能囤地要求赶紧卖，囤地居然被说成不道德的行为，我自己的东西我却不能决定什么时候启动，我真的是有点火大，你们可以决定一年卖多少土地，但我却不能决定这一年卖不卖这个房子如果真的有钱赚你觉得我会出这一招么？我发现这年头，做房地产能赚钱只有靠一招了，复利！就是用狂买地狂开发狂卖房子收钱之后继续狂买地的策略，这个策略虽然每次赚一点两点，但是我一笔钱用了好几次，滚动起来我还是可以赢利的，现在不少开发商都这么做的但是我想要用这个方式的时候，你猜我发现了什么，就是各个地方开始不推新地了，理由就是为了去库存不增加城市新增供应。为了去库存这招都用出来了，逼着百姓去买过去剩下的糟粕房子，也逼着开发商想继续滚动开发遇阻。好吧，时至今日，我是彻底的无语了，我就像一个棋子，被前后左右夹击着，推动着前进，几乎没有任何自己可变动的空间。但是你要知道为了前进我几乎花光我所有的心血，这么大的投入我承认是在做生意但也是在做一番事业，现在的境况下来，我的事业谈不上因为每一步都被限制没有空间，我的生意也谈不上，因为是赔钱的，哪怕赚点钱也要被千夫所指。你说像我这样安分守己的开发商，未来到底能够去到哪里，现在看看，地产这个行当，能够活下来的，一半是把钱不当钱的各种国企和央企，还有一半是有极强政商关系，除此之外的开发商，出路真的越来越少。其实真的羡慕买房子的人，有钱买一套自己喜欢的房子，如果还有钱就多买几套，未来出租也好，以后涨价卖掉也好，不用承担所有压力，也光明正大的赚钱。每每看到自己砸进去几千万几个亿还要提心吊胆，想想真的还不如做一个炒房团。有的时候想想，如果一个开发商觉得做炒房团好的时候，这其实也是社会的悲哀，不是么？
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