房价连涨预期已破灭 或出现大规模资金流出

曾被瑞银经济学家称为“全宇宙最重要行业”的中国房地产业，2014年经历了“调整”的一年。从房地产市场价格看，去年12月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中，同比价格下降的城市有68个，最大下降幅度达10.3%；二手住房市场中，价格同比下降的城市有67个，最低为下降12.5%。市场的不景气，拖累了长期作为经济增长动力的房地产投资活动。房地产投资增速的回落，又导致2014年钢铁和水泥价格下跌，并引发社会用电量、铁路货运量以及社会消费品零售总额增速回落。

上述惨淡的业绩及其经济影响，是在2014年下半年各地除一线城市及三亚外，纷纷取消住房限购限价，金融管理部门同时取消住房限贷的政策环境下取得的，凸显房地产市场供给过剩、需求不振、价格滑落的格局。

进入2015年以来，各地为打破房地产市场萎靡不振的局面，在2014年放松管制的基础上，开始对取消行政干预执行不到位的地方进行集中清理，甚至已执行多年的“70/90”调控政策，也以市场化的名义予以取消。

虽然房地产投资可以带动多个行业发展，但实际上这些行业多属对于资源和自然环境压力较大的重化工业，与我国新常态下追求的创新型增长方式并不一致。国家为防止地产泡沫破裂，虽然促进了经济的稳定，但也给经济结构调整和经济转型带来较大的延滞。

从对实体经济的影响看，房价多年来的上涨带动了房地产投资的快速增长，房地产投资的增长又带动地方提高卖地收入及财政收入预期，直接刺激了地方融资平台规模的扩张，导致大量无效投资和地方债务的飙升；其次，在高房价的吸引下，众多民营企业跨界进行房地产投资，房价下行资产缩水加之信贷资产期限的错配，许多企业陷于老板跑路的债务危机；再次，在居民消费增速趋缓的情况下，房屋租金上涨，加之电商的夹击，导致大量实体店铺破产，严重影响生产活动与销售活动的渠道畅通。

从今后几年来看，以下几种因素可能严重影响房价走势：首先，经济趋缓导致的居民工资性收入增长减缓，还有一些人因灰色收入大幅减少，很难像过去那样动辄拿出数百万元现金投资购房。市场需求将净化为绝大部分为居住需求，住房供过于求及房价回落将在相当长的时期持续。

其次，随着房价调整，房价上涨的预期被打破，房地产业吸引大部分社会资金的魔力将被打破。而且，可能出现资金从房地产业大规模流出的局面。

最后，房地产制度改革包括农村土地改革、不动产信息登记及房地产税的出台，都有可能成为压塌房价居高不落的最后一根稻草。从长期看，房价回落可以促使住房需求增加，房地产市场尽管不会崩盘，但房地产商所憧憬的房价持续上涨的局面，恐怕一去不复返了