美元走强制约农田增值空间，大宗商品价格下跌，以及美国农二代不愿接班都催生了新一轮农业用地交易潮。而在双汇收购了全美最大猪肉商之后，中国个人和企业对美国耕地的胃口不减。

腾讯财经讯（康路）

美国德州休斯顿西南部小镇Bay City近期因为单笔高额的土地交易而成名。根据美国《世界日报》的报道，上周，一个来自中国的家庭花费2000万美元(约1.2亿人民币)在当地购买了近5000英亩农田，现金支付。据悉，该中国买家曾经在2年前就在德州购买了近1200英亩农田，并计划用该农田种植高粱，运往中国酿酒。

这并不是中国人第一次显示对美国农田的胃口和野心。美国农业部数据显示，2011年，中国人在美国占有耕地价值约8100万美元，而到2012年，则激增至9亿美元。考虑到双汇以71亿美元价格购入全美最大猪肉厂商史密斯菲尔德的同时，也拥有后者持有的土地所有权，这部分土地价格达到4.8亿美元，相当于中国人在不到两年的时间内在美国拥有耕地价值接近14亿美元。但也正因为双汇收购案单笔金额过大，引发监管收紧，随后几年中美间大型的食品类并购进入沉寂，而耕地购买其实并未暂停。

特别是今年以来，随着美元走强制约农田增值空间，大宗商品价格在三年前恐慌式上涨后趋于平静，以及美国农民平均年龄接近退休，新一轮农业用地交易潮正在兴起，而中国买家也继续活跃。

美国农二代不愿接班

此次德州2000万美元农田交易的卖方经纪——美国德州Property Connections 地产公司Minor Taylor对腾讯财经表示，近3年来，来到美国德州购买农田的国际买家增多，而中国买家渐渐成为主力，大多本身就是农产品经营者，而不是单纯的财务投资。

“如果你拥有了土地，就可以掌控生产流程。以前中国买家会来采购原料，而他们现在更倾向的做法是把土地买下来，自己经营，然后把收成运回国内用作加工原料。”Minor 介绍道，自己经手的境外买家很少从祖国运来劳动力，而是选择在当地雇佣熟练合同工。而随着境外买家的增多，当地也提供包括播种、灌溉、收割等一系列外包服务，“Bay City离港口只有30分钟车程，可以运回中国，或是其他国家都很方便。”

而境外买家之所以在近几年格外活跃则是由多方原因造成的。首先，大宗商品价格下跌，压制农田价格增长空间。特别是在美元走强的大环境下，不仅以美元计价的农田本身价值承压，而且也让本土农户借贷愈发困难。根据今年美国农业部6月的统计调查显示，美国农场地价今年同比仅上涨2.4%，为金融危机以来最低，而2013年到2014年涨幅曾经达到8.1%。其次，粮食类大宗商品价格的下跌也导致土地所有者不得不下调土地租赁的价格以维持正常运营，回报率空间受到挤压；另外，美国农二代不愿从事农业生产，也成为可供交易的土地近年大增的背景。根据美国联邦数据，美国农民的平均年龄达到58岁，接近退休年纪。后继无人，让许多传统的农民家庭选择出售部分土地权套现。可交易土地的增多给了境外投资人介入的机会。

美国机构参战买地潮

但是，此时买地，从财务投资的角度来看，对境外投资人来说似乎并不划算，因为农田价格并不低，其原因是买方需求不减。除了出于资源储备需求的各国企业之外，美国的农田市场里的机构投资人也在渐渐增多。

随着美国加息预期升温，地产类资产再度成为长期投资人追逐的目标。走势和其他大多数资产并不相关的农田，被视作是避开股市周期，对冲通胀的资产类别，因而受到包括养老金在内的机构投资人的关注。本周二，加拿大退休教师基金刚宣布，该基金募集完成第二期全球农田投资基金，额度为30亿美元，将在北美、南美、澳大利亚选择高品质农田投资。该基金高级董事经理，私营市场资产管理部主管Jose Minaya表示，所有投资人都承诺将持有资产最少20年。“农田并非是短期投资标的。投资人并不指望在短期之内有大的增长率，我们也只寻求和我们想法一致的长期投资人。”

但美国农田价格仍处于高位，并没有挡住中国人买地的热情。对于个人而言，美国的永久土地所有权，完善的法律体系让购买土地成为个人财富保值的手段。而对于企业和国家层面而言，中国死守18亿耕地红线后，中国早已有计划地开发海外农业资源。出于对政治安定和物流系统完善的考量，欧美的耕地仍是境外买家理想的买地场所。另外，南亚、老挝、柬埔塞、印度尼西亚，以及远至拉丁美洲的农田都获得了中国的投资。中国科协副主席陈章良曾对媒体透露，由中国直接投资购买以及收购农产品的海外耕地将近7亿亩。

境外买地的监管风险

中国海外购地的胃口触发当地的警惕心理。2013年，中国双汇斥资71亿美元准备收购全球最大生猪生产商史密斯菲尔德公司之际，就曾经一度遭遇美国密苏里州长的挑战。因为密苏里州、爱荷华州、内布拉斯加州、明尼苏达州等美国8个州就禁止外资购买或拥有农业土地。而加拿大也有政府官员呼吁应该对外资购地加以限制，将耕地列入“国家战略资源”类别。而更有外媒渲染，中国企业的海外购地受到了政府的资金支持，是“新殖民主义”，应当予以阻击。

Minor Talyor坦言，实际操作中的反弹情绪并没有西方媒体上渲染得强，因为外资背景而遭遇美国监管部门阻拦的案例极少，而对于卖家而言，“只要他们决定要卖，并不会考虑买家国籍。当然，如果在美国有公司，在流程上会加速”。Minor Taylor对腾讯财经表示，此次2000万买地的中国家庭就是在加州注册了公司，有助于双方达成协议。

境外询问的增多也让传统的美国土地经纪商们需要具备新的技能——了解新客户需求。Minor Taylor表示，自己从未去过中国，但是在此次2000万美元农田出售之后，他和身边的其他德州地产经纪准备筹划一次去中国的商务旅行, “我们也想知道中国为何来买地，需求到底是什么”。