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大家好，我是一个普通的地产商人老牛，入行十五年，操盘十五个，但是最近我已经离开了房地产，我想和大家聊聊关于我眼中的房地产以及一个地产人的前后围堵。 过去，对于房地产来说，其实逻辑蛮简单的，我选择合适的土地，开发自己研发的产品，然后以合适的价格对外卖掉，那时候没人觉得我们在做一个暴利行业，我也没觉得拿地盖房子是那么的憋屈 但是时至今日，房地产这个行当慢慢的变得有点不一样啊。 首先拿地已经成为一个没办法选择的问题。对于我这家小开发商来说，一年就卖一两个项目，但是这一两个项目在哪里选择让我苦恼了很久。一线城市很好，北京上海，人人都想去，但是好的东西太特么贵了，现在过亿已经不算钱了，动不动就是几十亿啊。 不过地贵也就算了，只要我卖出老脸，借还是能够借的到的，但是特么的面粉比面包贵啊，你以为每天卖项目的很疯狂啊，都贴着成本在卖啊，赚的钱后面都贴给银行了，每天顶着财务压力提心吊胆过两年，最后赚的钱也就这么一点，在这里干活真特么是找死的过程。 但是你别说，你也只能在这里找死，你去三四线城市看看，这里不是找死，而是必死的过程啊，这里的地便宜，那是因为这里的房子十年卖不光啊，真不知道特么的过去谁这么贪心卖了这么多地，赚钱不要命了。 实在不行么去二线城市转转，好歹有几个有潜力成为准一线啊，但是我逛了一大圈就是一个等死的过程，每个城市都说自己规划的很牛逼，潜力很大，但是冒出头的就这么一个。 特么难得一个二线城市冒出头了，地价就特么等一天都不等，跟处男见到裸女一样蹭蹭蹭往上顶，你说有没有天理，你说城市刚有点苗头了就想着法的赚钱，在这里盖房子也是找死的过程。 好了，这些就不说了，我特么多跑几圈，喝几杯酒，总归能拿下一两个地块，但是你知道什么哇，恶心的事情出来了，我就一块4万方的土地，你给了我3的容积率，容积率比较高也就算了，你特么居然限高80，限高80米也就算了，你特么还说为了城市，绿化率必须达到30%以上，建筑密度不能超过35%，你说给我这个指标让我怎么排？ 我想降低建筑密度你建筑给我限高，我降低高度你又规定绿化率，我特么权衡这两个指标损失点容积率吧，我靠！成本上去项目卖出去亏本了，你说这不是逼死我么？ 城市绿化有要求，城市高度有要求，这些我都可以理解，但是为什么土地出让的时候不一起考虑了，把项目容积率降低一点，这样土地出让金也可以便宜点，弄的现在想降容积率都不能降。 当然也有地是可以排出方案的，但是方案排出来之后拿出市场一看，楼市不好了这么卖我不赚钱，那么怎么办总归要想办法，那么我把公寓的建筑楼栋做高一点，腾点占地我做点低密度的别墅或者洋房，好歹其他地方不赚钱这个我还能赚点钱，结果你知道么，把方案给规划部门看的时候遭受各种白眼啊，特么有人还和我说不要老是给有钱人盖房子啊要多想想普通百姓 当时我内心是一万只草泥马在奔腾啊，我特么都在做亏本生意了你还让我多考虑考虑老百姓啊。 怎么没人来考虑我啊？ 我觉得我个人空间最大的时候就是做产品规划的时候，做什么户型，做什么立面做什么景观用什么物业，都是我可以决定，因为地我买了，内在设计我总可以拍板了吧。 但是可好，又出文件了，什么70%的比例要做90平米以下的户型，还有什么小区内部道路要打通作为城市道路，我特么的这还规划个屁啊，政府找我做代建公司好了。 哪怕是代建，也有项目盖好的时候。 每当项目做好的时候，我都要算两笔账，一个是现在这个行情咱们项目大概可以算多少钱啊，另外一笔账就是这个项目我算一下成本是多少钱，剔除土地成本和建安成本，大概还有百分之十几的营业税，还有给银行百分之六左右的利息，这些钱都哗哗哗的流出去啊，有的时候想想，赚钱还真不如政府部门来的简单。 为了生存，怎么办呢，日子还要过啊，房子盖好就赶紧卖啊，这样好歹也能给现金流续上命啊，但是你知道么，每次拿预售证真的跟求爷爷告奶奶一样，各种敲章各种疏通，而且预售证上还规定价格订好之后只能降价不能涨价，弄的我每次备案都把价格往高里走。而且逢年过年的时候你特么还不给预售证了，年底不给发证了，开会时候不给发证了，你一句话不给发就不给发了，我外头欠着钱天天黑社会敲门啊 项目开始卖了，怎么卖是其次，但是价格真的太有学问了，我项目只能越卖越贵，不能降一次价啊，哪怕我比之前便宜500块一平米，马上老业主就过来砸售楼处啊，要求退钱啊。 然后我涨价了么也不能飚的太猛，一旦多了一点这个舆论压力不是一般人可以忍受的，什么电视台啊自媒体啊，各种曝光各种调侃，还让不让人做生意啊？！ 有时候想想，生意这么难做，我把土地放久一点，这样楼市价格上去之后后面操盘弹性的空间也大了一点，倒是可好，还是出了政策，说不能囤地要求赶紧卖，囤地居然被说成不道德的行为，我自己的东西我却不能决定什么时候启动，我真的是有点火大，你们可以决定一年卖多少土地，但我却不能决定这一年卖不卖这个房子 如果真的有钱赚你觉得我会出这一招么？ 我发现这年头，做房地产能赚钱只有靠一招了，复利！就是用狂买地狂开发狂卖房子收钱之后继续狂买地的策略，这个策略虽然每次赚一点两点，但是我一笔钱用了好几次，滚动起来我还是可以赢利的，现在不少开发商都这么做的 但是我想要用这个方式的时候，你猜我发现了什么，就是各个地方开始不推新地了，理由就是为了去库存不增加城市新增供应。为了去库存这招都用出来了，逼着百姓去买过去剩下的糟粕房子，也逼着开发商想继续滚动开发遇阻。 好吧，时至今日，我是彻底的无语了，我就像一个棋子，被前后左右夹击着，推动着前进，几乎没有任何自己可变动的空间。但是你要知道为了前进我几乎花光我所有的心血，这么大的投入我承认是在做生意但也是在做一番事业，现在的境况下来，我的事业谈不上因为每一步都被限制没有空间，我的生意也谈不上，因为是赔钱的，哪怕赚点钱也要被千夫所指。 你说像我这样安分守己的开发商，未来到底能够去到哪里，现在看看，地产这个行当，能够活下来的，一半是把钱不当钱的各种国企和央企，还有一半是有极强政商关系，除此之外的开发商，出路真的越来越少。 其实真的羡慕买房子的人，有钱买一套自己喜欢的房子，如果还有钱就多买几套，未来出租也好，以后涨价卖掉也好，不用承担所有压力，也光明正大的赚钱。 每每看到自己砸进去几千万几个亿还要提心吊胆，想想真的还不如做一个炒房团。 有的时候想想，如果一个开发商觉得做炒房团好的时候，这其实也是社会的悲哀，不是么？
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发表于 2016-3-14 02:08:30
